繰り上げ返済シミュレーター（住宅ローン控除つき）

繰り上げ返済をすると利息が減ります。同時に年末のローン残高が下がるので、住宅ローン控除も減ります。このツールはその両方を計算して、差引でいくらになるかを出します。

住宅ローン控除は納めた税金から差し引く仕組みなので、もともと控除を使い切れていない人は、控除額が減っても受け取る金額が変わりません。このツールは使い切れているかどうかまで判定するため、計算上の減少額ではなく実際に失う金額が出ます。

この計算について

住宅ローン控除の額は、次のように計算しています。

• 控除額 ＝ 年末残高（借入限度額が上限）× 0.7%、100円未満は切捨て（租税特別措置法41条2項）
• その年に使える枠 ＝ 所得税額 ＋ min（所得税の課税総所得金額等 × 5%、97,500円）
• 控除額が使える枠を超える部分は、受け取れません（翌年に繰り越すこともできません）

住民税からの控除の上限（課税総所得金額等の5%・最高97,500円）は、令和8年度税制改正の大綱によります。 税額の計算はふるさと納税の控除上限額シミュレーターと同じものを使っており、総務省の目安表と突き合わせて検証しています。

反映している税制

令和8年分の所得税と、令和9年度の個人住民税で計算しています。 令和8年度税制改正による次の引上げを反映済みです（令和8年分以後の所得税に適用）。

• 所得税の基礎控除 … 本則62万円。合計所得489万円以下は104万円、489万円超655万円以下は67万円（加算後）
• 給与所得控除の最低保障額 … 65万円から74万円（69万円への引上げ＋令和8年・9年の特例5万円）
• 扶養親族・同一生計配偶者の所得要件 … 合計所得62万円以下
• 個人住民税の基礎控除 … 43万円のまま（引上げなし）

償還期間10年以上の要件

期間短縮型で返済期間を大きく縮めると、住宅ローン控除の「償還期間10年以上」という要件を満たさなくなることがあります。 国税庁の質疑応答事例によれば、判定するのは残りの期間ではなく、最初に償還した月から、短くなった償還期間の最終の償還月までの期間です。 この期間が10年未満になると、該当しなくなった年以後は控除を受けられません。ツールはこの判定も行い、該当する場合は警告を出します。

反映していないもの

• 繰り上げ返済の手数料
• 変動金利の見直し（金利は期間中一定として計算します）
• 年収や家族構成の将来の変化（控除期間中ずっと同じものとして計算します）
• 年金受給者（公的年金等控除を計算していません）
• 個人事業主の方は「給与以外の所得」に売上と必要経費を入れたうえで、詳細版で社会保険料の実額を入力してください（簡易版は社会保険料を給与収入の15%と置くため、控除を使える枠が過大に出ます）
• ボーナス返済

本ツールは金額の関係を示すもので、繰り上げ返済をすべきかどうかの判断を示すものではありません。手元資金をどれだけ残すかなど、金額以外の要素もあわせてご検討ください。