利上げで普通預金の利息はいくら増えたか ― 借りる側との差を実績で数える
2026年9月18日、日銀が政策金利を1.25%程度へ引き上げ、三菱UFJ銀行は同日、円普通預金を年0.50%へ改定すると発表しました。2024年3月から6回目です。年0.001%からは500倍ですが、上がり幅は政策金利の半分以下にとどまります。手取りまで数えました。
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変動金利・繰上返済・借り換えの判断材料
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返済比率の目安は25%ではない ― 金利が1%上がると3.6ポイント動く
フラット35の基準は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下です。2025年度の利用者35,553件の実績では中央値23.3%で、25%以上が42.3%、30%以上が17.7%でした。金利が1%上がると返済比率は約3.6ポイント上がり、借りられる額は1%きざみで約680万〜840万円減ります。
続きを読む →期間短縮型と返済額軽減型 ― 金利が上がった後に効かない額がある
銀行は「金利上昇局面では期間短縮型でも返済期間が短くならない」「返済額軽減型でも返済額が増える」と注意しています。5年ルールで据え置かれた返済額がいまの金利では足りず、繰り上げた分が先に穴埋めへ消えるためです。効き始める額を計算しました。
続きを読む →変動金利の見直しは年2回とは限らない ― 同じ利上げが届くまで最長10か月
三菱UFJ銀行は2024年10月から基準金利を毎月見直しています。ただし既存契約には「毎月型」と「年2回型」があり、同じ短期プライムレートの引き上げが返済額に届くまでの月数が告知5本で5か月と10か月に分かれました。基準日・適用開始日・反映月は別物です。
続きを読む →短期プライムレートとは ― 銀行ごとに違い、上がる日もそろわない
2026年9月18日、三菱UFJ銀行は短期プライムレートを年2.375%から年2.625%へ引き上げると発表しました。ただし日銀の統計では、その2.625%にすでに到達している銀行があります。短プラが銀行ごとに違うこと、同じ利上げでも実施日がそろわないことを、実績で数えました。
続きを読む →住宅ローン控除は2030年入居まで延びた ― 2028年からZEH水準が条件に
令和8年度税制改正で住宅ローン控除の適用期限が令和12年12月31日まで5年延びました。同じ改正で、新築は令和10年入居分から原則ZEH水準省エネ住宅以上が要件になります。省エネ基準適合住宅は入居年ではなく建築確認の日で切られます。実額で計算しました。
続きを読む →日銀の利上げは住宅ローンにいつ効くか ― 実績では決定から約5か月
2026年6月16日に日銀が政策金利を1.0%程度へ引き上げた決定は、三菱UFJ銀行の告知では2026年11月の返済分から反映されます。過去4回の実績で、会合の決定日から短期プライムレート、基準金利、返済への反映まで何日かかったかを数えました。
続きを読む →ペアローンと収入合算 ― 住宅ローン控除の枠は借り方で変わる
ペアローン・連帯債務・連帯保証は、住宅ローン控除の使えるかたちが違います。借入4,000万円・世帯年収1,000万円で13年の受取額を計算すると、配分によって最大1,872,400円の差が出ました。離婚・相続で何が起きるかも、団信の入り方まで含めて整理します。
続きを読む →未払利息とは何か ― 発生する金利水準を自分で計算する
未払利息は「利息が毎月の返済額を上回った状態」です。発生する金利は借入額では変わらず、残りの返済期間で決まります。2024年に3,500万円・35年で借りたケースで、短期プライムレートの実績が2026年10月の見直しに反映された場合の位置を計算しました。
続きを読む →繰り上げ返済と新NISA ― 同じ結果になる利回りを出す
繰り上げ返済の効果は、ローン金利と同じ利回りで運用したのと同じです。借入3,500万円・年1.400%で内部収益率は年1.400%。住宅ローン控除の減少まで入れて通しで計算すると年1.205%でした。比較の基準を計算で示します。
続きを読む →住宅ローン控除がある間の繰り上げ返済 ― 控除はいくら減るか
繰り上げ返済すると年末残高が減るので、住宅ローン控除も減ります。ただし控除の減少が実損になるかは年収で変わります。借入3,500万円で6年目に300万円返済したケースでは、名目の減少は179,000円でも、年収400万円の世帯では実損がゼロでした。
続きを読む →住宅ローン控除とは ― 戻ってくる額は年収で決まる
住宅ローン控除は納めた税金から引く仕組みなので、税負担が小さいと満額を受け取れません。借入3,500万円で計算上266万円の控除でも、年収400万円の片働き世帯が13年間で実際に受け取れるのは96万円でした。仕組みと上限を計算しています。
続きを読む →住宅ローンの5年ルール ― 金利が上がっても返済額が変わらない理由
短期プライムレートは2024年9月から4回上がり、累計0.90%上昇しました。それでも毎月の返済額が変わらないのは5年ルールで据え置かれているからです。2021年に3,500万円を借りたケースで、内訳と総返済額の変化を計算しました。
続きを読む →住宅ローン・金利にも関係する記事ほかのカテゴリが主ですが、住宅ローン・金利の話を含みます
ふるさと納税の限度額 ― 早見表どおりに寄附すると超える人がいます
ふるさと納税の上限額は住民税の所得割額で決まるため、住宅ローン控除やiDeCoがあると大きく下がります。年収600万円で上限77,000円の人が、住宅ローン控除だけで52,000円まで落ちる計算になりました。超えた分は全額が自己負担です。
続きを読む →iDeCoと住宅ローン控除の併用 ― 掛金を増やしても減税が増えない世帯
2026年12月からiDeCoの掛金の上限が月6.2万円になります。ただし住宅ローン控除がある世帯では、掛金を増やしても減税は同じようには増えません。所得税が先に住宅ローン控除で消えているためです。増えた枠のうちどれだけが節税として残るかを年収別に計算しました。
続きを読む →贈与税の110万円は2種類ある ― 暦年課税と相続時精算課税の違い
令和6年から相続時精算課税にも年110万円の基礎控除ができました。同じ110万円でも、暦年課税は相続前の一定期間分が相続財産に加算され、精算課税の基礎控除は加算されません。加算される670万円が相続税をいくら増やすかを、法定相続分課税方式で計算します。
続きを読む →住宅取得資金の贈与が非課税になる特例 ― 期限は2026年12月31日
親から住宅資金をもらうとき最大1,000万円まで贈与税がかかりません。期限は2026年12月31日で、令和8年度税制改正大綱に延長の記載はありません。「住宅ローン控除が減る」と言われますが、実際に減る人は限られます。使わない方がよい場合とあわせて計算しました。
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