住宅ローン・金利

変動金利・繰上返済・借り換えの判断材料

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ペアローン・連帯債務・連帯保証は、住宅ローン控除の使えるかたちが違います。借入4,000万円・世帯年収1,000万円で13年の受取額を計算すると、配分によって最大1,872,400円の差が出ました。離婚・相続で何が起きるかも、団信の入り方まで含めて整理します。

未払利息は「利息が毎月の返済額を上回った状態」です。発生する金利は借入額では変わらず、残りの返済期間で決まります。2024年に3,500万円・35年で借りたケースで、短期プライムレートの実績が2026年10月の見直しに反映された場合の位置を計算しました。

繰り上げ返済の効果は、ローン金利と同じ利回りで運用したのと同じです。借入3,500万円・年1.400%で内部収益率は年1.400%。住宅ローン控除の減少まで入れて通しで計算すると年1.205%でした。比較の基準を計算で示します。

繰り上げ返済すると年末残高が減るので、住宅ローン控除も減ります。ただし控除の減少が実損になるかは年収で変わります。借入3,500万円で6年目に300万円返済したケースでは、名目の減少は179,000円でも、年収400万円の世帯では実損がゼロでした。

住宅ローン控除は納めた税金から引く仕組みなので、税負担が小さいと満額を受け取れません。借入3,500万円で計算上266万円の控除でも、年収400万円の片働き世帯が13年間で実際に受け取れるのは96万円でした。仕組みと上限を計算しています。

短期プライムレートは2024年9月から4回上がり、累計0.90%上昇しました。それでも毎月の返済額が変わらないのは5年ルールで据え置かれているからです。2021年に3,500万円を借りたケースで、内訳と総返済額の変化を計算しました。

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2026年12月からiDeCoの掛金の上限が月6.2万円になります。ただし住宅ローン控除がある世帯では、掛金を増やしても減税は同じようには増えません。所得税が先に住宅ローン控除で消えているためです。増えた枠のうちどれだけが節税として残るかを年収別に計算しました。

令和6年から相続時精算課税にも年110万円の基礎控除ができました。同じ110万円でも、暦年課税は相続前の一定期間分が相続財産に加算され、精算課税の基礎控除は加算されません。加算される670万円が相続税をいくら増やすかを、法定相続分課税方式で計算します。

ふるさと納税の上限額は住民税の所得割額で決まるため、住宅ローン控除やiDeCoがあると大きく下がります。年収600万円で上限77,000円の人が、住宅ローン控除だけで52,000円まで落ちる計算になりました。超えた分は全額が自己負担です。

親から住宅資金をもらうとき最大1,000万円まで贈与税がかかりません。期限は2026年12月31日で、令和8年度税制改正大綱に延長の記載はありません。「住宅ローン控除が減る」と言われますが、実際に減る人は限られます。使わない方がよい場合とあわせて計算しました。

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