未払利息とは何か ― 発生する金利水準を自分で計算する

短期プライムレートは、2024年9月から4回上がりました。**累計で0.90%**です。

こうなると、「未払利息」という言葉を目にする機会が増えます。返済額を全部利息に充てても足りず、元金が1円も減らない状態のことです。

ただし、これがいくらの金利で起きるのかは、あまり書かれていません。

結論

未払利息が発生する金利は、計算できます。 毎月の返済額と、その時点のローン残高が分かれば出ます。返済予定表を見れば、どちらも書いてあります。

そして計算してみると、この水準を決めているのは借入額ではないことが分かります。借入額が増えれば返済額も残高も同じ倍率で増えるため、比が変わらないからです。決めているのは、残っている返済期間です。

さらにこの水準は、返済が進むほど上がっていきます。 残高が減る一方で、返済額は据え置かれるためです。つまり未払利息は、借りて間もない時期に集中する問題です。

そして金利が上がること自体が、この水準をわずかに引き下げます。 元金の減りが遅くなり、残高が本来より多く残るためです。

本記事は、今後の金利の見通しを示すものではありません。自分のローンがどの位置にいるかを計算するところまでを扱います。

計算の前提

★2026年8月3日の引上げ（+0.25%）が、2026年10月の見直しでそのまま反映されたとした場合を計算します。 本記事の公開時点ではまだ反映されていないため、**以下の1.375%は「2026年10月の想定適用金利」**です。

「住宅ローンの5年ルール」では2021年10月に借りたケースを計算しました。本記事は、金利が上がる直前に借りた人を想定しています。

未払利息が発生する金利の出し方

その月の利息が、毎月の返済額を上回ったときに発生します。

その月の利息 ＝ 残高 × 適用金利 ÷ 12

利息 ＞ 毎月返済額 になるのは
  残高 × 適用金利 ÷ 12 ＞ 毎月返済額
  ⟺ 適用金利 ＞ 毎月返済額 × 12 ÷ 残高

したがって、こうなります。

未払利息が発生する金利 ＝ 毎月返済額 ÷ 残高 × 12 × 100（%）

必要なのは2つの数字だけです。 どちらも返済予定表に載っています。

前提の条件で計算する

毎月返済額は90,469円です。この金額は5年ルールで据え置かれています。

返済額90,469円は一度も変わりません。 変わるのは内訳です。利息が13,854円から37,495円へ増え、元金に充てられる金額が76,615円から52,973円まで減ります。

	2024年1月	2024年10月	2025年4月	2026年4月	2026年10月（想定）
元金に充てる分	76,615	72,599	65,770	59,455	52,973
利息	13,854	17,869	24,699	31,013	37,495
合計	90,469	90,468	90,469	90,468	90,468

5本とも高さが同じ＝返済額は変わっていません。上に乗っている利息が増えた分だけ、下の元金が削られています。未払利息は、この利息の部分が棒の高さ全体を超えてしまった状態です。

34回返済した時点（2026年10月の返済後）の残高は32,670,263円です。ここから発生する金利を出します。

90,469 ÷ 32,670,263 × 12 × 100 ＝ 年3.323%

これまでに実際に起きた上昇幅は0.90%でした。 その約2.16倍がさらに必要という位置になります。

これは2026年10月を想定した位置関係であって、今後の見通しではありません。

借入額を変えても、発生する金利は変わらない

ここが誤解されやすい点です。

すべて同じです。 借入額が2倍になれば毎月返済額も残高も2倍になり、割り算の結果が変わらないためです。

「借入額が大きいから未払利息が心配」という心配の仕方は、この点では的を外しています。 借入額が大きいことのリスクは別にありますが、未払利息の発生水準はそこでは決まりません。

決めているのは「残りの期間」

期間が長いほど毎月の返済額が小さくなるので、発生する金利も低くなります。

そして同じローンでも、返済が進むほど上がっていきます。

35年で借りた場合30年で借りた場合25年で借りた場合

3本の線は、右に5年ずらすと重なります。残っている返済期間が同じなら、発生する金利も同じになるためです。どの線も右に行くほど急に上がる＝返済が進むほど未払利息は起きにくくなります。

3本の線は、5年ずらすと重なります。 35年ローンの5年後（残り30年）と、30年ローンの借入直後（残り30年）は、どちらも3.577%です。

残っている期間が同じなら、発生する金利も同じということです。

金利が上がること自体が、水準をわずかに下げる

金利が上がると元金の減りが遅くなり、残高が本来より多く残ります。 割り算の分母が大きくなるので、発生する金利は下がります。

減らなかった元金は292,243円、発生する金利は0.030ポイント下がります。

金額としては小さいものです。 ただし、金利上昇が「利息を増やす」だけでなく「未払利息のラインを引き寄せる」方向にも効いていることは、構造として知っておく価値があります。

あなたの数字で確かめる手順

① 返済予定表から2つの数字を取る

必要なのは「毎月の返済額」と「現在の残高」だけです。 返済予定表（償還予定表）か、金融機関のアプリ・インターネットバンキングで確認できます。

② 割り算する

未払利息が発生する金利（%）＝ 毎月返済額 ÷ 現在の残高 × 12 × 100

③ 適用金利との差を見る

差がそのまま「あと何%上がったら」の答えです。 短期プライムレートは2024年9月からの累計で0.90%上がっているので、その何回分にあたるかを見ると、距離の感覚がつかめます。

④ 5年ルールがあるかを確認する

5年ルールがなく、金利の変更のたびに残りの期間に応じて毎月返済額を計算し直すタイプのローンでは、通常、この仕組みによる未払利息は発生しません。 利息が返済額を上回るという状態にならないためです。

ただし「5年ルールがない」というだけで、必ず返済額が計算し直されるとは限りません。 実際の取扱いは、契約時の金銭消費貸借契約書か、借入先の商品説明書で確認してください。

⑤ 返済額の見直しが来たら、もう一度計算する

見直しで返済額が上がれば、発生する金利も上がります。 分子が大きくなるためです。5年ごとの見直しのたびに、①〜③をやり直してください。

まとめ

• 未払利息は「その月の利息が毎月の返済額を上回った状態」。元金が1円も減らない
• 発生する金利は「毎月返済額 ÷ 残高 × 12 × 100」で出る。返済予定表の2つの数字だけで計算できる
• 借入額では変わらない。 2,500万円でも8,000万円でも、35年・当初0.475%なら年3.102%
• 決めているのは残っている返済期間。残り35年で3.102%、残り30年で3.577%、残り25年で4.243%
• 返済が進むほど上がる。 借入から20年たてば年6.9%まで上がっても発生しない。借りて間もない時期に集中する問題
• 前提の条件では、2026年10月の想定適用金利1.375%に対して発生する金利は年3.323%。差は**1.948%**で、これまでの上昇幅0.90%の約2.16倍がさらに必要
• 金利上昇は元金の減りを遅らせるので、発生する金利をわずかに下げる（前提の条件では0.030ポイント）
• 5年ルールがなく、金利変更のたびに返済額を計算し直すタイプのローンでは、通常この仕組みによる未払利息は発生しない。 そのかわり返済額がすぐに増える。取扱いは契約書・商品説明書で確認する

未払利息は、発生するかどうかを心配する前に、いまどれだけ離れているかを測れます。 返済予定表さえあれば、割り算ひとつで出ます。