住宅ローンを組むとき、**「住宅ローン控除で13年間に◯◯万円戻ってきます」**という説明を受けた方は多いと思います。
その金額は、多くの場合年末残高に0.7%を掛けて13年ぶん足しただけの数字です。実際に受け取れる金額とは違います。
理由は制度の仕組みにあります。住宅ローン控除は「税額控除」で、納めるべき税金から直接差し引くものです。したがってそもそも納めた税金がなければ、差し引くものがありません。
| よく説明される金額 | 年末残高 × 0.7% × 13年 |
| 実際に受け取れる金額 | 納めた所得税＋住民税（上限あり）が天井 |
この2つは、年収によっては倍以上ちがいます。
結論
住宅ローン控除は、納めた税金を返してもらう制度です。納めていない税金は返ってきません。
したがって受け取れる金額は、借入額ではなく税負担の大きさで決まります。借入を増やせば計算上の控除額は増えますが、納税額を超える部分は使えません。使い切れなかった分は切り捨てで、翌年に繰り越すこともできません。
「控除があるから多めに借りる」という判断は、この天井を見落としています。 以下、実際の金額を計算して確かめます。
計算の前提
具体的な条件で計算します。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 借入額 | 3,500万円 |
| 借入条件 | 35年・元利均等・年1.400%（2026年の実勢水準） |
| 毎月返済額 | 105,458円 |
| 控除率 | 0.7% |
| 控除期間 | 13年 |
| 住宅の種別 | 認定住宅（借入限度額はこのケースでは影響しない） |
そもそも、どういう制度か
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んで住宅を取得した場合に、年末のローン残高に応じた金額を税額から差し引ける制度です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除額 | 年末のローン残高 × 0.7%（100円未満切捨て） |
| 控除期間 | 原則13年（新築等） |
| 上限 | 住宅の性能や世帯の状況で決まる借入限度額。子育て世帯には上乗せがある |
| 引く先 | まず所得税、引ききれなければ住民税（上限あり） |
押さえるべきは、これが「所得控除」ではなく「税額控除」だという点です。
| 引く場所 | 効き方 | |
|---|---|---|
| 所得控除（生命保険料控除など） | 所得から引く | 税率を掛ける前なので、効果は税率ぶん |
| 住宅ローン控除 | 税額から引く | 金額がそのまま税額から減る |
税額から直接引けるので効果は大きいのですが、同時に「引く元の税額がなければ使えない」という制約が生まれます。 ここが本記事の主題です。
計算上の控除額は13年で266万円
年末残高は返済とともに減っていくので、控除額も年々小さくなります。
| 年 | 年末残高 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1年目 | 34,219,504円 | 239,500円 |
| 2年目 | 33,428,011円 | 233,900円 |
| 3年目 | 32,625,365円 | 228,300円 |
| 5年目 | 30,985,986円 | 216,900円 |
| 7年目 | 29,300,084円 | 205,100円 |
| 10年目 | 26,681,100円 | 186,700円 |
| 13年目 | 23,949,842円 | 167,600円 |
| 合計 | 2,658,000円 |
控除額は初年度が最も大きく、あとは毎年小さくなります。年末残高に0.7%を掛けるので、返済が進むほど控除も減るためです。ただしこれは「引ける上限」であって、受け取れる金額ではありません。次章で実際の金額を出します。
この2,658,000円が、「13年で約266万円戻ります」と説明される金額です。 ここから先が本題になります。
受け取れる金額は、年収で決まります
控除を使える枠は、次の式で決まります。
使える枠 ＝ その年の所得税額
＋ 住民税からの控除（上限：所得税の課税総所得金額等 × 5%、最高97,500円）住民税から引ける額には天井があります。 課税所得が195万円を超えると97,500円で頭打ちです。つまり控除額が大きくても、所得税をそれなりに納めていなければ受け取れません。
年収別に、使える枠を計算しました。
| 年収 | 課税所得 | 所得税 | 住民税の枠 | 使える枠（年） |
|---|---|---|---|---|
| 400万円（共働き） | 1,120,000円 | 56,000円 | 56,000円 | 112,000円 |
| 400万円（片働き） | 740,000円 | 37,000円 | 37,000円 | 74,000円 |
| 500万円（共働き） | 1,770,000円 | 88,500円 | 88,500円 | 177,000円 |
| 500万円（片働き） | 1,390,000円 | 69,500円 | 69,500円 | 139,000円 |
| 600万円（共働き） | 2,420,000円 | 144,500円 | 97,500円 | 242,000円 |
| 600万円（片働き） | 2,040,000円 | 106,500円 | 97,500円 | 204,000円 |
初年度の控除額239,500円と比べてください。
- 年収600万円なら足りる
- 年収500万円の片働きだと139,000円しか使えず、100,500円が消える
- 年収400万円の片働きだと74,000円しか使えず、165,500円が消える
13年間の合計で見ると、差はもっと大きくなります
控除額は年々小さくなるので、後半の年は使い切れるようになります。それでも13年間の合計では差が残ります。
| ケース | 名目の控除額 | 実際に受け取れる額 | 受け取れない額 | 受取率 |
|---|---|---|---|---|
| 年収400万円・片働き | 2,658,000円 | 962,000円 | 1,696,000円 | 36% |
| 年収400万円・共働き | 2,658,000円 | 1,456,000円 | 1,202,000円 | 55% |
| 年収500万円・片働き | 2,658,000円 | 1,807,000円 | 851,000円 | 68% |
| 年収500万円・共働き | 2,658,000円 | 2,288,700円 | 369,300円 | 86% |
| 年収600万円・片働き | 2,658,000円 | 2,528,700円 | 129,300円 | 95% |
| 年収600万円・共働き以上 | 2,658,000円 | 2,658,000円 | 0円 | 100% |
| 400万片働き | 400万共働き | 500万片働き | 500万共働き | 600万共働き | |
|---|---|---|---|---|---|
| 実際に受け取れる額 | 962,000 | 1,456,000 | 1,807,000 | 2,288,700 | 2,658,000 |
| 受け取れない額 | 1,696,000 | 1,202,000 | 851,000 | 369,300 | 0 |
| 合計 | 2,658,000 | 2,658,000 | 2,658,000 | 2,658,000 | 2,658,000 |
棒の高さはすべて同じです。名目の控除額は年収に関係なく2,658,000円だからです。違うのは色の境目の位置で、下の濃い部分だけが実際に受け取れます。年収400万円の片働き世帯では、6割以上が受け取れません。
「13年で266万円戻ります」と説明された年収400万円の片働き世帯が実際に受け取れるのは、96万円です。 名目の36%で、170万円が消えます。
満額を受け取れる年収の目安は、次のとおりです。
| 世帯 | 初年度の控除額239,500円を使い切れる年収 |
|---|---|
| 共働き（配偶者控除なし） | 約597万円から |
| 片働き（配偶者控除あり） | 約655万円から |
これは「借入3,500万円の場合」の目安です。 借入が多いほど控除額が増えるので、必要な年収も上がります。
借入を増やしても、控除は増えません
ここから導かれることがあります。納税額という天井がある以上、借入を増やしても受け取れる額は増えません。
借入限度額は、住宅の性能や子育て世帯かどうかで上乗せされます。 ですが限度額いっぱいに借りたところで、税金を納めていなければ控除は使えません。 制度としては、限度額の上乗せと、実際に受け取れる額の天井が、別々の論理で動いている状態です。
借入額は、控除ではなく返済能力で決めてください。 「控除があるから多めに借りる」は、この天井を見落とした判断になります。
とくに片働き世帯は注意が必要です。配偶者控除があるぶん課税所得が下がるため、同じ年収でも共働き世帯より使える枠が小さくなります。 上の表では年収500万円で38,000円の差が出ています。
あなたの数字で確かめる手順
① 使える枠を計算する
源泉徴収票を1枚用意してください。
使える枠 ＝ 源泉徴収税額（＝所得税）
＋ min（課税所得 × 5%、97,500円）「源泉徴収税額」は源泉徴収票にそのまま書かれています。課税所得は「給与所得控除後の金額」から「所得控除の額の合計額」を引いた額です。
② 控除額と比べる
控除額 ＝ 年末のローン残高 × 0.7%（100円未満切捨て）| 比べた結果 | 意味 |
|---|---|
| 使える枠 ≧ 控除額 | 満額受け取れる |
| 使える枠 ＜ 控除額 | 差額は受け取れない。切り捨てで繰越もできない |
②が①を上回っているなら、借入を増やしても控除は増えません。
③ 借入を検討中なら、順序を逆にする
住宅ローンを組む前であれば、先に使える枠を計算してから借入額を考えることができます。
「いくら借りられるか」ではなく「いくら返せるか」で決めるのが原則ですが、控除を判断材料に入れているなら、その控除が本当に受け取れるかどうかを先に確かめてください。
手続きは初年度だけ
制度の仕組みは以上です。手続きの面では、確定申告が必要なのは最初の年だけで、2年目以降は年末調整で済みます（給与所得者の場合）。
ただし初年度に確定申告をすることで、ふるさと納税のワンストップ特例が使えなくなるなど、いくつか注意点があります。必要書類も2024年以降の入居で変わりました。
まとめ
- 住宅ローン控除は納めた税金を返す制度。 納めていない税金は返ってこない
- 控除額は年末残高 × 0.7%（100円未満切捨て）。借入3,500万円なら13年で2,658,000円
- ただしこれは「引ける上限」。受け取れる枠は所得税＋住民税（上限：課税所得×5%、最高97,500円）
- 年収400万円の片働き世帯が13年間で受け取れるのは962,000円（名目の36%）。170万円が消える
- 満額受け取れる目安は共働きで約597万円、片働きで約655万円から（借入3,500万円の場合）
- 片働き世帯は配偶者控除で課税所得が下がるため、同じ年収でも枠が小さい
- 借入を増やしても控除は増えない。 借入額は控除ではなく返済能力で決める
「住宅ローン控除で◯◯万円戻る」という説明を受けたら、源泉徴収票を見てください。 納めている税金がその金額に届いているかどうかが、実際に受け取れるかどうかを決めています。