住宅ローン控除がある間の繰り上げ返済 ― 控除はいくら減るか

繰り上げ返済をすると、利息が減ります。同時に、住宅ローン控除も減ります。

控除額は年末のローン残高に0.7%を掛けて計算するので、残高を減らせば控除も減るためです。

この2つを同時に見ないと、金額の関係が分かりません。 そして「控除がいくら減るか」には、あまり知られていない性質があります。

計算上の減少額は全員同じでも、実際に減る金額は人によって違います。

結論

繰り上げ返済をすると年末残高が減るので、住宅ローン控除も減ります。ここまでは計算のとおりです。

ただしその減少が実際の損失になるかどうかは、その人が控除を使い切れているかで変わります。

住宅ローン控除は納めた税金から差し引く仕組みなので、もともと納税額が足りずに控除を使い切れていない人は、控除額が減っても受け取る金額が変わりません。 減るのは「使えていなかった枠」だからです。

したがって、繰り上げ返済で失う控除の額は年収によって変わります。 以下、金額を計算します。

本記事は繰り上げ返済をすべきかどうかには踏み込みません。金額の関係を示すところまでを扱います。 利息の削減と控除の減少を、あなたの数字で同時に計算できます繰り上げ返済シミュレーター（住宅ローン控除つき）→

計算の前提

具体的な条件で計算します。

控除額は年末残高に控除率を掛けた後、100円未満の端数を切り捨てて計算します。控除の上限や、そもそも受け取れる金額の考え方は「住宅ローン控除とは ― 戻ってくる額は年収で決まる」で扱っています。

利息はいくら減るか

繰り上げ返済には2つの方法があります。**返済額を変えずに期間を縮める「期間短縮型」**と、**期間を変えずに毎月の返済額を下げる「返済額軽減型」**です。

期間短縮型の方が、利息の削減額が780,138円大きくなります。 返済額軽減型は毎月の返済額が105,458円から95,248円へ10,210円下がりますが、返済期間が変わらないぶん利息は多く残ります。

控除はいくら減るか

繰り上げ返済をした6年目から、年末残高が下がるので控除額も下がります。

繰り上げ返済なし6年目に300万円を繰り上げ返済

5年目までは重なっています。差がつくのは繰り上げ返済をした6年目からです。年末残高が下がるぶん控除額も下がり、13年間の合計で179,000円の差になります。

計算上、控除は13年で179,000円減ります。 利息の削減額1,455,833円と比べると、8分の1ほどの大きさです。

期間短縮型と返済額軽減型では、控除の減り方も違います

返済額軽減型の方が、控除は32,200円多く残ります。 毎月の返済額を下げるぶん月々の元金返済が減り、年末残高が高いまま残るためです。

ただし利息の削減額は期間短縮型の方が780,138円大きいので、金額の合計では期間短縮型が上回ります。

ここからが本題：実際に減るかは年収で変わります

ここまでの179,000円は計算上の減少額です。実際に受け取る金額がいくら減るかは、別に確かめる必要があります。

住宅ローン控除は納めた税金から差し引く仕組みなので、使える枠には上限があります。

使える枠 ＝ その年の所得税額
         ＋ 住民税からの控除（上限：所得税の課税総所得金額等 × 5%、最高97,500円）

この枠が控除額より小さい人は、もともと控除を使い切れていません。 そういう人にとって、繰り上げ返済で減るのは「使えていなかった枠」です。

年収別に計算しました。

令和8年分の制度で計算。社会保険料は給与収入の15%と置き、共働きは配偶者控除なし、片働きは配偶者控除ありとしています。復興特別所得税は考慮していません。

	400万片働き	400万共働き	500万片働き	500万共働き	600万片働き	600万共働き
実際に減る額	0	0	0	85,200	170,900	179,000
減っても影響しない額	179,000	179,000	179,000	93,800	8,100	0
合計	179,000	179,000	179,000	179,000	179,000	179,000

棒の高さはすべて同じです。計算上の減少額は年収に関係なく179,000円だからです。違うのは色の境目で、下の濃い部分だけが実際の損失になります。年収400万円と500万円の片働き世帯では、境目が一番下にあります。減るのはもともと使えていなかった枠だからです。

年収400万円の世帯と、年収500万円の片働き世帯では、控除の実際の減少はゼロでした。 もともと控除を使い切れていないので、計算上の控除額が減っても受け取る金額は変わりません。

利息の削減額とあわせると、こうなります。

同じ繰り上げ返済でも、差引の金額が179,000円ちがいます。 そしてその差は、年収が高い側に不利な方向に出ます。

「住宅ローン控除があるうちは繰り上げ返済を待つべき」という説明を見かけますが、その前提が当てはまるのは、控除を使い切れている人だけということになります。

見落としやすい点：期間が10年未満になると控除が終わる

住宅ローン控除には「償還期間10年以上」という要件があります。そして繰り上げ返済をした場合は、繰り上げ返済後の償還期間で判定します。

判定の仕方は、国税庁の質疑応答事例に示されています。

繰り上げて支払ったことにより償還期間が短くなったとしても、当初の契約により定められていた最初に償還した月から、その短くなった償還期間の最終の償還月までの期間が10年以上であれば、本年以後も住宅借入金等特別控除を受けることができます

見るのは「残りの期間」ではありません。 最初の返済月から、短縮後の最終返済月までの通算の期間です。

たとえば返済開始から8年経った時点で期間を大きく縮めても、最初の返済月から短縮後の最終返済月までが10年以上あれば控除は続きます。10年未満になると、該当しなくなった年以後は受けられません。

上のケースは35年の借入を3.5年縮めただけなので問題になりませんが、もともと期間の短いローンで期間短縮型を繰り返す場合は注意が必要です。

返済額軽減型なら期間は変わらないので、この問題は起きません。

あなたの数字で確かめる手順

① 控除を使い切れているか確認する

源泉徴収票を1枚用意してください。

使える枠 ＝ 源泉徴収税額（＝所得税）
         ＋ min（課税所得 × 5%、97,500円）

控除額 ＝ 年末のローン残高 × 0.7%（100円未満切捨て）

② 控除がいくら減るか計算する

控除の減少（年） ＝ 繰り上げ返済した金額 × 0.7%

残高が繰り上げ返済額のぶん下がるので、その0.7%が毎年の減少額の目安になります。 300万円なら年21,000円、残りの控除期間が8年なら16.8万円ほどです。

実際には返済が進むにつれて差が少しずつ変わるため、上の計算では179,000円になりました。目安としてはこの式で足ります。

③ 利息がいくら減るか調べる

借入先の返済シミュレーションを使うのが確実です。 ネットバンキングに繰り上げ返済のシミュレーション機能があることが多く、期間短縮型と返済額軽減型のどちらも試せます。

④ ①〜③を並べる

②が①で「損失にならない」と判定されたなら、控除の減少は計算から外して構いません。

①〜④を一度に出す

繰り上げ返済シミュレーター に借入の条件と年収を入れると、①〜④をまとめて計算します。計算上の控除の減少額だけでなく、そのうち実際に失う金額がいくらかまで出ます。

簡易版は給与収入と家族構成だけで判定します。詳細版は社会保険料・iDeCo・医療費控除まで入れて、使える枠を正確に出します。期間短縮型で償還期間が10年未満になる場合は、警告が出ます。

まとめ

• 繰り上げ返済で年末残高が減るので、住宅ローン控除も減る
• 借入3,500万円・6年目に300万円のケースでは、計算上13年で179,000円の減少
• 一方で利息は期間短縮型で1,455,833円、返済額軽減型で675,695円減った
• 返済額軽減型の方が控除は32,200円多く残る（年末残高が高いまま残るため）。ただし利息の削減は期間短縮型が780,138円大きい
• 控除の減少が実際の損失になるかは年収で変わる。 年収400万円の世帯では実際の減少がゼロだった
• 「控除があるうちは繰り上げ返済を待つ」という話が当てはまるのは、控除を使い切れている人だけ
• 期間短縮型で償還期間が10年未満になると控除が終わる。判定は残りの期間ではなく、最初に返済した月から短縮後の最終返済月までの通算

繰り上げ返済をするかどうかは、手元資金をどれだけ残すかなど金額以外の要素にも左右されます。本記事の数字は、その判断材料の一つとして使ってください。