住宅ローンの5年ルール ― 金利が上がっても返済額が変わらない理由

日銀は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を年1.0%程度へ引き上げました。1%台は1995年以来、約31年ぶりです。

ただ、政策金利の話は遠く感じます。実際に動いているのは、もっと手前です。

変動金利型の住宅ローンの多くは、銀行の**短期プライムレート（短プラ）**に連動しています。この短プラが、すでに4回上がっています。

三菱UFJ銀行・みずほ銀行の公表値。2026年8月3日分は同年6月16日に公表済み。三井住友銀行は2026年2月9日に2.125%を適用。

累計で0.90%上がりました。 変動金利で借りている人の適用金利は「基準金利 − 引下げ幅」で決まり、引下げ幅は借入時に固定されるため、基準金利の上昇はそのまま適用金利に乗ります。2021年に年0.500%で借りた人は、すでに年1.400%になっています。

ところが、それでも返済額の通知が来ないことがあります。返済予定表を見ても、毎月の引き落とし額は先月と同じ。

「うちは影響がなかったのか」と思ってしまいそうになりますが、これは影響がないという意味ではありません。

結論

返済額が変わらないのは、5年ルールによって据え置かれているからです。金利が上がった分の利息は、その月から発生しています。

変わっているのは、同じ返済額の内訳です。利息に回る分が増え、その分だけ元金に充てられる分が削られます。払っている金額は同じでも、借金が減るスピードだけが落ちている状態です。

そして減らなかった元金には、翌月も利息がかかります。据え置きは免除ではなく、猶予です。 猶予された負担は、5年後の見直しと、総返済額として戻ってきます。

以下、実際に起きた金利上昇をそのまま使って、その金額を計算します。

計算の前提

一般論では実感が湧かないので、具体的な条件で計算します。

当初の毎月返済額は90,855円です。

金利の上昇は仮定を置かず、実際の短プラ改定をそのまま当てはめます。 大手行の基準金利（年2回型）は4月1日・10月1日に短プラを反映するため、適用金利は次のように上がります。

2021年秋に借りた人は、ここが節目になります。 5年ルールの据え置きが満了する見直し月（借入から60回返済後＝2026年10月）と、4回目の金利上昇が同じ月に重なります。

5年ルールと125%ルールとは

変動金利型の住宅ローンの多くは、次の2つをセットで採用しています。

三菱UFJ銀行は自行の告知で、基準金利を見直しても「10月1日を基準とした5年間は返済額に変更はありません」と明記しています。返済額が動かないことは、銀行側も想定どおりの挙動として説明しています。

なお基準金利の見直し頻度そのものは、変わりつつあります。 三菱UFJ銀行は2026年3月1日以降、毎月1日を基準日として基準金利を見直す方式に変更しました。従来の年2回型（4月1日・10月1日）と毎月型が併存しており、既存の借入はどちらの契約かで反映時期が変わります。

ただし、これは返済額の話ではありません。 基準金利がいくら頻繁に見直されても、返済額の見直しは5年ごとです。

金利は動いている。返済額だけが止まっている。 この2つがずれている状態が、5年ルールの本質です。

内訳はこう入れ替わる

金利が4回上がる間、返済額は90,855円のまま動きません。その内訳だけが入れ替わっていきます。

	借入時0.500%	'24/100.650%	'25/40.900%	'26/41.150%	'26/101.400%
元金に充てられる分	76,272	73,395	67,010	61,160	68,484
利息に消える分	14,583	17,460	23,845	29,695	35,721
合計	90,855	90,855	90,855	90,855	104,205

左の4本は高さが同じ＝返済額は変わっていません。変わっているのは色の境目の位置です。点線が下がっていくのが、元金に充てられる分が削られている動きです。5本目で初めて棒が伸びます（5年ルールの据え置きが満了する見直し月）。

本来なら、こう減っていた

内訳の変化は「増えた／減った」だけでは足りません。金利が上がらなければ、元金充当額は逆に増えていたはずだからです。

元利均等返済では、残高が減るにつれて利息が減り、その分だけ元金に回る額が毎月少しずつ増えていきます。据え置き期間の最終月（2026年9月・60回目）で比べます。

本来より21.4%少ない金額しか、元金が減っていません。 借入時（76,272円）と比べて減っているだけでなく、増えるはずだった分も失われています。

5年間据え置いた結果、残高はこうずれる

据え置き期間が終わる時点（60回返済後）の残高を比べます。

返済額を1円も減らしていないのに、25万円多く残っています。

この差は、ここから先に効いてきます。残高が多い状態が続くので、かかる利息も増え続けます。

金利0.5%のまま実際の上昇（1.400%へ）

5年目までは2本の線がほぼ重なっています。差が開くのはその後です。据え置き期間中に生じた25万円のずれが、残高が多いまま利息がかかり続けることで、20年目前後に最大約116万円まで広がります。

35年での完済自体はできます。 未払利息も発生しません。差が出るのは、途中の残高と、最終的に払う総額です。

すでに起きた0.90%の上昇だけで、総返済額は約481万円増えます。 これは予測ではなく、公表済みの短プラ改定から計算した金額です。

2026年10月の見直しで、何が起きるか

据え置きが満了する61回目を計算します。

月13,351円の増加です。 年間で約16万円になります。

金利が上がった時点ではなく5年後に一度に反映されるため、この増加は「今月から急に」という形で来ます。金利上昇は2024年10月から段階的に起きていたのに、家計への反映は2026年10月に一括で現れる、というずれ方をします。

125%ルールは、いまはまだ発動していない

ここが最も誤解されている部分です。

125%ルールは「返済額が1.25倍を超えないよう守ってくれる仕組み」として語られがちですが、上のケースでは上限に当たっていません。

必要額が上限に届いていないので、125%ルールは何もしていません。 実際に増えたのは14.7%で、上限の25%までは距離があります。

上限に当たるのは、どの水準からでしょうか。60回目の残高30,617,856円・残り30年で逆算すると、こうなります。

当初0.500%から1.53%以上、つまり年2.03%を超えて初めて上限に当たります。 短プラの累計上昇は0.90%なので、まだ届いていません。上限に当たるまで、あと0.63%です。 短プラの1回の引き上げ幅は0.25%なので、あと3回分に相当します。

したがって、いま起きていることはこう整理できます。

負担は上限で止められているのではありません。 上限が働く前の段階で、元金の減り方の遅れという形ですでに乗っています。 総返済額の差481万円は、125%ルールが一度も発動しないまま生じた金額です。

発動したら何が起きるか

では上限に当たったら、そこで負担が止まるのか。止まりません。 ここから先が、この制度でいちばん重要な部分です。

① 抑えられた分は消えず、次の見直しに繰り越される

年3.0%まで上がった場合を計算します。

抑えられた15,518円は免除されたわけではありません。 その分だけ元金が減らないので、5年後の見直しでは、より大きな返済額が必要になります。

5年間の据え置きで抑えた分が、10年後の返済額に上乗せされています。

② 「1.25倍まで」は1回の見直しの上限であって、生涯の上限ではない

ここが最大の誤解です。 125%ルールは「返済額は最大でも当初の1.25倍まで」という意味ではありません。見直しのたびに、その時点の返済額の1.25倍まで上がり得ます。

理論上は35年で当初の3.8倍まで上がり得ます。 「1.25倍で止まる」と理解していると、想定が大きく外れます。

③ 極端に上がると、35年では終わらない

金利がさらに上がると、2段階で状況が悪化します。

年8.0%という極端な水準まで上がった場合を計算すると、こうなります。

最終回の返済額346,584円の、約58回分です。 そのまま払い続けるとすれば約4.8年ぶんに相当します。

未払利息と残元金は、最終返済日に残っている元金とあわせて一括で請求されるのが一般的とされています。ただし取扱いは金融機関によって異なります。 期間の延長で対応する場合もあれば、一括請求となる場合もあります。ここは契約時の金銭消費貸借契約書か商品説明書で確認してください。

銀行の説明は、この手前で止まっている

確認したところ、大手行のFAQは**「新返済額は前回までの返済額の125%を超えることはありません」**までしか書いていませんでした。上限を超えた分がどうなるかは書かれていません。

「125%を超えない」という説明は正しいのですが、それは負担が増えないという意味ではありません。 超えた分がどこへ行くのかは、自分で契約書を確認するしかないのが現状です。

あなたの数字で確かめる手順

ここまでは一例です。ご自身のローンで確認する方法を書きます。

① いま適用されている金利を確認する

必要なのは2つです。借入時の適用金利と、借入後に基準金利が何%上がったか。後者は前掲の短プラ推移表がそのまま使えます（2024年9月以降で累計0.90%）。

借入時期別の目安は次のとおりです。

引下げ幅は借入時に固定されるため、基準金利の上昇分がそのまま適用金利に乗ります。

② 未払利息が発生する金利水準を出す

利息が毎月の返済額を上回ると、元金が1円も減らなくなります。これが未払利息です。発生する金利水準は、次の式で概算できます。

毎月の返済額 ÷ 現在のローン残高 × 12 × 100 ＝ 発生する年利（%）

上の例（60回目）で計算すると、

90,855円 ÷ 30,617,856円 × 12 × 100 ＝ 年 3.56%

年3.56%を超えると、元金が減らなくなります。 残高が減れば、この水準は上がっていきます（つまり安全になります）。逆に借入直後は、この水準が低いので危険域が近いことになります。

必要な数字は2つだけです。 毎月の返済額と、現在のローン残高。どちらも返済予定表かネットバンキングで確認できます。

③ 返済予定表で内訳を見る

見るべきは3つです。

1. 元金充当額 ― 当初の予定表と比べて減っていないか
2. 利息充当額 ― どれだけ増えたか
3. 残高 ― 当初の予定表と比べて、減り方が遅れていないか

返済額を見ても、金利上昇の影響は分かりません。 ルールで固定されているからです。そして比較対象は「先月」ではなく「当初の返済予定表」です。本来は元金充当額が増えていくはずなので、横ばいでも遅れています。

④ 次の見直しがいつかを確認する

5年ルールの見直しは、借入日を起点に5年ごとです。次の見直しがいつで、その時点で返済額がいくらになるかを把握しておけば、不意打ちになりません。

概算するには、現在の残高・残りの返済期間・現在の適用金利で毎月返済額を計算し直します。その額が現在の返済額の1.25倍を超えなければ、そのまま反映されます。

5年ルールがない金融機関もある

注意点があります。5年ルール・125%ルールは、すべての金融機関が採用しているわけではありません。

採用していない金融機関では、金利が上がった時点で毎月の返済額がすぐに増えます。ショックは大きいものの、負担が後ろに繰り延べられない分、状況は把握しやすいとも言えます。

ご自身のローンにルールがあるかどうかは、契約時の金銭消費貸借契約書または借入先の商品説明書で確認できます。ここを把握していないと、次の見直しで何が起きるかを予測できません。

まとめ

• 短プラは2024年9月から4回上がり、累計0.90%（2026年8月3日から2.375%）
• 返済額が変わらないのは、5年ルールで据え置かれているだけ
• 変わっているのは内訳。実例では元金充当額が本来より21.4%少ない
• 据え置き満了時の返済額は90,855円→104,205円（+13,351円、+14.7%）
• すでに起きた上昇分だけで、総返済額は約481万円増える
• 125%ルールはまだ発動していない。 上限に当たるのは年2.03%（当初から+1.53%）から。481万円の増加は、一度も発動しないまま生じている
• 発動しても負担は止まらない。 抑えられた分は次の見直しに繰り越され、返済額はさらに上がる
• 「1.25倍まで」は1回の見直しの上限。生涯の上限ではない。 上限額は10年後に当初の1.56倍、30年後には3.81倍まで積み上がる
• 極端に上がると、年4.45%超で未払利息が発生し、年6.77%超では35年で完済できない。残額の精算方法は金融機関により異なる
• 自分のローンは「毎月返済額 ÷ 残高 × 12 × 100」で危険域の金利が分かる
• 5年ルールがない金融機関もある。 まず自分の契約を確認する

据え置きは猶予であって、免除ではありません。猶予されている間に何ができるかを考えるための時間だと捉えるのが、この制度との正しい付き合い方だと思っています。